夫妻一方擅自出售房屋，另一方能够要回房屋吗？

案例背景

       林女士与方先生结婚已经十年了，两人婚后的生活简单平淡。方先生在金融机构工作，收入较高，因此随着婚后财产的不断积累，他们又购买了一处房屋，并登记在了方先生的名下。生活中，二人对于投资理财问题经常存在分歧，方先生认为妻子过于保守且缺乏金融知识，心想房屋主要是靠自己挣钱购买的，他有权出卖，获得的房款用于其他投资也是为了全家人的幸福着想。于是，方先生在没有与林女士商量的情况下，将房屋卖给了经房产中介机构介绍认识的的秦先生，收取了全部房款，并办理了过户。林女士得知后，坚持不同意卖房，而且认为房屋价格会持续上涨，家里不应该卖房。同时自己也为该房屋出了一部分钱，于情于理都有权参与决定房屋的买卖，并且自己对丈夫卖房的行为完全不知情。于是，林女士向法院提起了诉讼，主张房屋买卖合同无效，要求返还房屋。法院经审理，最终驳回了林女士的诉讼请求。


法律分析


       本案中，林女士和方先生购买的房屋属于典型的夫妻共同共有财产。对于此种财产，夫妻任何一方均有平等的处理权。但这种“平等”的处理权，在具体行使时，却要分情况而论：对于因日常生活需要而处理共有财产的，任何一方都有权单方决定，如购买生活用品；对于非因日常生活需要对共同财产做重要处理决定的，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。本案中出卖房屋的行为显然已超出了日常生活需要的范畴。


       由此可见，对于一方出卖房屋的行为应当经另一方同意，任何一方不得擅自处分。夫妻一方在处分共同财产时，另一方明知其行为而不作否认表示的，视为同意，事后不得以自己未参加处分为由否认处分的法律效力。夫妻一方未经对方同意擅自处分共同财产的，对方有权请求法院宣告该处分行为无效。但是，在一种特殊情况下，单方处分是无法被另一方主张无效的，那就是“第三人善意取得”的情况，即如果第三人不知道也无从知道夫妻一方的行为属于擅自处分行为，该处分行为有效。那么按照法律规定，什么情况下构成“第三人善意取得”呢？


“第三人善意取得”三要素（必须同时符合）：


       1.受让人受让该不动产或者动产时是“善意”的此处的“善意”并不单纯指生活中的善良、好意，而应理解为法律概念上的“不知道且不应当知道”。如果购买该房屋的第三人与擅自出售房屋的夫妻一方是恶意串通的，或者虽未串通，但是明知夫妻另外一方不同意，那么，夫妻的另外一方是有权追回房屋的。关于善意的确定时间，通常认为证明受让人的善意应当限于财产受让时，至于以后是否为善意，不影响善意取得的效力。


       2.第三人支付了合理的对价如果购买方没有支付合理的对价，是不符合“第三人善意取得”的。之所以这样规定，是因为“第三方已经支付了合理对价（即与市场价差不多）”，也是判断第三人是不是善意的最重要的条件。在很多情况下，无偿转让财产、低价转让财产等行为本身就涉嫌财产的来源可能是不正当的，而一个正常的受让人在受让财产时，应当查明财产的来源。如不查明，则表示有一定过失，会被视为“应当知道”财产处分存在瑕疵。


       3.已经办理了产权登记手续房屋已经办理了产权转移登记。根据我国物权法规定，房屋所有权的转移不以签订合同为准，而是以变更房屋产权登记为准。如果房屋已经办理了产权转移登记手续，为了维护交易的安全，不应该随便被撤销。


问题拓展：买房人是否须举证证明自己购房时是“善意”呢？


       实践中，在买房人依法完成不动产物权转移登记之时，不知道卖房人无处分权，且无重大过失的，应当认定买房人为善意。在举证责任分配方面，真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。也就是在本案中，需要林女士举证证明秦先生存在“恶意”。


问题溯源：“第三人善意取得”制度的初衷


       善意取得制度的目的在于保护交易安全，鼓励交易，维护商品交易的正常秩序，促进市场经济的有序发展。我们可以想像，如果没有这种制度，我们购买房屋或其他商品时，将会感到十分不安，因为我们将不知道会有谁突然出现，对已经签订的合同主张无效。事实上，我们在交易前也没有能力和精力去调查这些商品的权利瑕疵问题。从小方面看是一笔交易的问题，但从大方面看，是影响整个市场经济的大问题。善意取得制度承认善意受让人获取所有权，让交易者放心交易，从而有利于市场经济的健康发展。


救济方式：


      本案中，秦先生最终善意取得了方先生的房屋。那么，林女士要怎样对自己的权利进行救济呢？如果夫妻一方擅自处分夫妻共同所有的房屋，对另一方造成了损失，那么离婚时，另一方可以向擅自处分房屋的一方要求赔偿。但必须同时满足两个条件：


      一是擅自处分房屋造成了损失。如果虽然擅自处分了房屋，但没有造成损失，另外一方也不能索赔。


      二是要在离婚时索赔。虽然造成了损失，但是由于夫妻财产属于共同所有，因此，在没有离婚之前，不能索赔。


风险防控：


       为了防止夫妻一方擅自出卖房屋，在购买房屋时，建议最好同时写上夫妻两人的名字。这样一来，在不经过房产证共同登记人的同意，房屋在客观上不能被卖出，就避免了类似本案中林女士的败诉一事了。