公摊面积到底是误导消费者，还是保护消费者

公摊面积应不应当计算到房屋销售面积中？该新闻事件引发的热议，实际在很久之前就已经成为公众关注的事情。对是否应当取消公摊面积，一直以来就存在着正反两方面的观点。

我们现有的商品房销售模式中，将公摊面积纳入销售面积的做法，是最普遍的。法律也并没有禁止将公摊面积计入销售面积的规定，并且根据《商品房销售管理办法》规定：可以按建筑面积计价，要求合同中应当约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。因此从现有法律规则看，是允许将公摊面积计入销售面积的。当然这种销售方式，并不是法律规定的唯一销售方式，以套内面积销售也是法定的销售方式。公摊面积是指楼梯、电梯、走廊等公共设施占用的建筑面积，一般按照一定的比例分摊到每个住户，也就是说，消费者购买的房屋实际使用面积要小于销售面积。

将公摊计入销售面积的方式存在的主要问题是，公摊计算信息不透明，消费者不清楚哪些纳入公摊、自己又是如何被摊的。另外这种方式在销售中，基本没有哪个销售会向购买者详细介绍公摊面积，往往使购买人会对所购买面积产生错误认识。感觉所购面积挺大，由此产生单价较低的错觉。这也是经常发生消费者与开发商纠纷的原因。

但是让我们困惑是，在此类纠纷不断的情况下，为什么开发商仍采用公摊面积计入销售面积的方式呢？而不采用更为简单明了的套内面积销售呢？

有专家解释说：

 - 公摊面积是房屋建设的必要部分，也是房屋价值的一部分，因此应该计入销售面积。

- 我国法律允许将公摊面积计入销售面积；

- 国外也有将公摊面积计入销售面积的做法，例如日本、韩国、新加坡等国家和地区，只要公摊比例合理，消费者可以接受。

-按照建筑面积来计价是对老百姓权益的一个保护，因为公用部分也是属于老百姓所有。

    通过以上观点不难看出，这些理由并没有正面回答为什么开发商更愿意采用公摊面积计入销售面积的方式。事实上：

- 公摊面积虽然是房屋建设的必要部分，但并不是消费者直接使用和享受的部分，将公摊面积计入销售面积更有利于产生对消费者心理暗示的效果。

- 法律规定了多种商品房的面积计价方法，开发商对此情有独钟，最主要的原因是消费者无法了解公摊面积信息，给了开发商更多的操作的空间，让虚增公摊、缺斤少两、并且在房屋单价上更容易形成销售误导和诱惑。

- 国外虽然也有将公摊面积计入销售面积的做法，但并不普遍，更多的国家和地区都采用实际使用面积或套内建筑面积作为销售标准，例如美国、英国、澳大利亚等国家和地区，这样更能保护消费者的权益。

而采用公摊面积计入销售面积的国家，对开发商公摊面积信息对消费者公开、披露的要求、以及消费者查询、质疑规则都比较完善，在很大程度上降低了对消费者的误导和损害。

    在我们看来无论采用哪种方式，都是可以的。但是这必须有个前提，那就是以维护消费者利益为核心。从法律权利的理论上讲，将公摊纳入销售面积并不会影响消费者权利，因为确实公摊面积是消费者购买的公共面积，所有权属于特定的消费者群体。但是在现有销售管理制度下，并没有强制开发商详细披露公摊面积各项信息的要求，以及消费者并没有通畅的获取信息的途径。因此采用销售面积中取消公摊面积的方式，更直观、更透明、更有利于消费者做出符合自己意志的决定。而不是在合法外衣下，以销售为目的，诱导消费者做出判断。