开发商未取得商品房预售许可证，能要求退还首付款吗？

——天津云杰房产律师成功案例

引言：

我国法律、行政法规均严令禁止房地产开发商在未取得商品房预售许可证前不得以认购、预订、排号等形式收取或变相收取定金、预订款等性质的费用进行变相的商品房预售。但实践中，开发商为了加快资金回笼，在尚未取得商品房预售许可证的情况下，与买受人签订认购书、意向书、定购协议等预约合同的情形仍然非常普遍。

那么遇到这种情况，购房一方该如何规避风险、维护自己的权益呢？今天我们通过云杰律师事务所杨宝潮律师的一个成功案例，来带大家看看专业的律师如何处理开发商未取得商品房预售许可证引发的纠纷。

基本案情：

原、被告签订商品房买卖预签合同，合同约定，原告购买被告开发的霸州市XX的房屋一套，房屋总金额为246595元，原告为分期付款，2013年9月30日前一次性存入房屋首付款160000元，2013年11月30日一次性存入房屋尾款159945元，合同签订后，原告按合同约定支付了房屋首付款160000元，后原告发现被告并未取得销售房屋的相关手续，要求被告立即返还购房款160000元，协商未果后诉至法院，杨宝潮律师作为原告方代理人出庭诉讼。

办案经过：

杨律师接手本案后，为支持我方的诉讼请求，向法庭提供如下证据：

证据一、原被告签订的商品房买卖预签合同一份，证明我方与被告之间签订了商品房买卖合同，形成了房屋买卖合同关系，
    证据二、票据一张，证明我方向被告支付房款的事实，
    证据三、承诺书一份，证明被告承诺在没有施工许可证和销售许可证的情况下，可全额退款。

被告在未取得商品房预售许可证明的情况下，即对其正在建设的商品房进行预售的行为，属违反相关法律规定的行为，故双方签订的商品房买卖预签合同应为无效合同，被告应当退还购房款160000元。

另外，被告在未取得商品房预售许可证明的情况下即对其正在建设的商品房进行预售，被告存在过错，故支持原告按人民银行同期贷款利率计算利息的请求。

案件结果：

法院最终支持了我方全部诉讼请求，判决原告与被告签订的商品房买卖预签合同无效，被告退还原告A购房款160000元，并赔偿原告利息（以160000元为基数，从2013年9月30日按中国XX银行同期同类贷款利率即年5.6％计算至判决确定给付之日）。

本案要点：

《城市商品房预售管理办法》第六条规定：未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

《商品房销售管理办法》第二十二条规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

《最高院商品房买卖合同司法解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

云杰律师提醒大家：购房时一定要着重审查开发商是否持有商品房预售许可证，如没有许可证，则没有必要条款的认购协议效力不当然无效，如认购协议中条款完善，可等同于买卖协议的，则该协议无效。