交房后发现瑕疵，律师介入成功获赔违约金

——天津云杰房产律师成功案例

基本案情：

憨先生（化名）、窦女士（化名）购买了大发公司开发的坐落于津南区房屋,房屋总价款为1467895元。2020年9月10日大发公司电话通知憨先生、窦女士接收房屋，憨先生、窦女士于9月17日办理验收涉诉房屋手续，发现房屋存在多处问题，憨先生、窦女士因房屋存在问题拒收并根据合同约定向大发公司提出房屋整改意见,大发公司工作人员明确表示憨先生、窦女士提出的整改意见部分不能完成,且不能按照合同约定向憨先生、窦女士支付违约费用。

至今,大发公司交付的房屋外连廊实体墙部分仍不符合双方签署的合同约定,该连廊实体墙的存在严重影响憨先生、窦女士购买的房屋的采光、通风,降低憨先生、窦女士购买房屋的经济价值。但大发公司拒不承担违约责任,无奈之下诉至法院，委托云杰律师事务所杨宝潮律师代理本案。

办案经过：

本案属于典型的商品房预售合同纠纷，争议焦点在于大发公司交付的房屋外部六米以内存在连廊实体墙是否属于双方商品房买卖合同约定的违约行为；以及大发公司上述行为属于违约，其应承担的违约责任应如何确定。

关于房屋整改产生的违约金一节。合同第八条（商品房质量及保修责任）及附件三的补充约定中的（三）约定，“若因甲方的原因,造成未在期限内整改完毕而影响乙方入住的,自第六十一日起,甲方按乙方已付房款的每日万分之零点一给予乙方补偿,直至整改完毕。”双方争议的实体遮挡并不会影响憨先生、窦女士入住房屋。但，根据双方合同附件六第二十一条（三）中第7条，大发公司承诺涉案房屋不属于房间门窗外（含顶层房屋的露台）正前方6m以内有实体遮挡的特殊房屋，但合同的商品房平米图及房屋实际情况看，涉案房屋窗外6米之内存在连廊，该连廊设计为有实体墙面及百叶窗。该连廊虽与规划设计一致，但确对涉案房屋造成遮挡，该情况与大发公司在合同中的说明不符，大发公司的行为构成违约。该实体遮挡虽不影响憨先生、窦女士入住，但确实影响了入住体验。因此，对该实体遮挡给憨先生、窦女士造成的损失，双方均应承担一定的责任。

案件结果：

法院最终支持了我方的诉讼请求，判令大发房地产有限责任公司给付憨先生、窦女士违约金112514元。按照合同约定，以已付房款的每日万分之零点一为标准，补偿期限按房屋使用年限70年确定，因此，违约金数额为1467895元×70×365×0.1÷10000×30%=112514.15）元。

本案要点：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。