购房人拿不着房的断供之痛！

从富力地产新增两起破产审查案，看购房人断供之痛。富力地产是中国最大的房地产开发商之一，近期却因为债务原因而被债权人申请破产。据报道，富力地产已经有两家债权人向法院申请了破产审查，法院认为破产清算的证据不足，理由不成立，依法应当不予受理。

这一消息对富力地产的购房者来说，无疑是一个极度让人忧心的消息，虽经法院裁定不予受理，已一定程度澄清了网上一些不利于富力地产的传言。但从房产企业面临经济困境时，对购房人所产生的风险而言是巨大的，尤其在现有的住房按揭贷款制度中，银行旱涝保收，全部风险都是由购房者承担的。也就是说，房企无法交付房屋时，购房者仍然要按时还贷，否则就会面临失信记录、法律诉讼甚至被强制执行的后果。

最近有专家提出，出于社会和谐和稳定角度提出银行应当与购房人共担按揭风险。实际上有许多国家采用的是银行和购房者之间有条件的风险分担机制。如果购房者无法偿还住房按揭贷款，他们可以选择把房屋归还给银行，从而终止贷款合同。这种做法被称为“抵押品回收权”，这样一来，购房者可以避免债务累积和信用损失，而银行也可以通过出售房屋来收回部分资金。

那么，我国银行是否有可能与购房者共担风险呢？从现有的法律规定看，若开发商不是贷款担保人，是不太可能与购房者共同承担风险的。因为住房按揭贷款合同与商品房买卖合同是两个独立的合同，也就是说银行只是借钱给你买房，至于房屋是不是能获得与银行没关系。即便开发商破产无法交房，购房者还应该承担还贷义务。

这样一刀切的处理按揭贷款问题实际并不公平，因为购房按揭贷款是所购房屋为贷款保障的专项贷款，银行作为专门机构具有远远强于普通消费购房的风险判断能力，同时银行作为债权人和抵押权人，也应当尽告知风险注意义务。当发生开发商无法交房的法律风险时，这种风险如果连银行都无法预见，更别说几乎无有效信息途径的普通购房人，因此这种因开发商经济问题导致无法交房情形，应当可以解除合同并且不用承担违约责任，法律上称为情势变更。另外根据最高院的裁判案例认为，当因开发商原因无法交房时，应当由开发商将收取的购房贷款本金和利息返还银行，而不是由买房人返还。对此最高院在 2020 年的司法解释做出了规定。

   当然对于开发商无法交房形成的法律风险分担是复杂的法律问题，购买住房对老百姓而言是民生问题，而法律首先应当对民生予以保障，我们也希望尽快出台一项新的制度，让银行与购房者在一定条件下共担风险。这样不仅可以保护购房者的合法权益，也可以促进银行和开发商之间的良性竞争和合作，从而提高房地产市场的健康和稳定。