商品房交付法律维权课堂（二）

开发商认为逾期是因为不可抗力导致，这种说法对吗？

这就需要先弄清楚什么是不可抗力？其实不可抗力是由三个要件构成的，一是合同主体无法预见，这里需要注意的是合同主体无法预见，而不是一般人无法预见。比如医生对病人采用的治疗手段，可能不是大夫的普通人不能预见这种治疗手段的不利后果，但是作为医生应当知道时，那么当发生了该不利后果，对大夫而言就不能说是不可抗力。二是这种客观情况的发生无法避免。三是由此形成的不利后果是无法克服的，对于第三点需要注意的是虽然发生了某种不利的客观情形，比如疫情封控，但并不代表疫情封控对施工的影响无法克服，因为封控不是持续的，在封控结束后通过增加施工人员、延长施工时间等方式也可能消除影响。

根据以上不可抗力条件的分析，判断开发商所说的不可抗力是否存在，就必须审查和分析开发商所说情形是否符合这些条件。

疫情可以成为开发商逾期交房的理由么？

疫情是否能对成为开发商逾期交付的合理理由，不能一概而论。

那么疫情什么情况下能成为开发商逾期交房的理由呢？

其实只有疫情被作为不可抗力，且这种不可抗力是导致逾期的原因才能成为开发商逾期交房的免责理由。那么问题来了，疫情是不可抗力么？疫情是导致开发商逾期的原因么？

估计大部分人认为疫情就是不可抗力，其实不一定。疫情确实存在不可避免的情形。但是未必不可预见和不能克服。

先说疫情预见可能性的问题。如果以具体哪天爆发疫情来看，确实无法预见。但是凡是可能性问题的预见，应当都是概括性预见，而不是具体预见。否则就成为了必然事件，也没有必要讨论预见可能性了。所以如果开发商签订合同时是在疫情防控的周期内，无论是否爆发，作为一个正常而且专业的商业主体，必然在签约时会考虑疫情管控对交付期的影响，而将交房时间设定在自己能把控的范围内。

再说说疫情对商品房建设的时间影响是否不能克服呢？当然不是！

前面我们已经说了，开发商已经概括性预见了疫情的可能性，他确定的交房时间已经为此打出了富裕量，所以从这一点而言开发商也不存在无法克服的理由。另外就算开发商没有预见疫情爆发，也没有将疫情因素考虑到交付期限中，那么当疫情爆发影响到开发商当时施工的，是否就可以说开发商就无法克服由此产生的影响呢？肯定不能这么说！因为当发生影响合同履行的情形时，作为合同义务方首先不是消极对待或者摆烂，而应当积极采取措施消除这种不利影响。所以开发商应当拿出自己已经为消除影响做了最大努力，但还是无法彻底消除时，才能说存在了不可克服的情形。

最后即便疫情是不可抗力，那也不能直接就得出逾期交房是因为疫情导致的结论。因为还有很多逾期交房的可能性原因没有排除，比如施工原因、资金不到位原因、阶段验收不合格原因、配套设施延迟原因、事故原因等等。所以开发商如果想要以不可抗力作为逾期理由，就应当证明他的施工及验收过程一切按照合理预定流程进行，没有其他延误，也就是说如果没有疫情以开发商提供的工程流程及进度，就不会发生逾期。