买房突遇限购政策，代理买方要回定金

——天津云杰房产律师成功案例

引言：

买房突遇限购政策怎么办？

交出去的定金还能要回来吗？

近年来国家限制炒房行为的决心越加明确，天津地区限购政策的力度更是空前严格。在此大环境下，因为卖方很难在短期内再卖出好价格，并且急于变现，所以卖方是不愿协商解除的，那么购房人能通过诉讼途径达到解除合同的目的吗？出现限购政策，定金还能否要回？

今天通过天津与杰律师事务所业务主任、房产律师黄建清律师的成功案例，来看看专业的房产律师如何处理限购政策下的房屋买卖纠纷。

基本案情：

2017年3月12日，买方与卖方张某经大发中介居间，就天津市某房屋交易一事签订了三方的《房屋买卖合同》。合同约定买方购买张某一套房屋，成交价为1430000元，以贷款方式交付购房款。签订合同后，买方按约定交付了定金100000元，中介费、贷款服务费共计14900元。

在合同履行期间，2017年3月31日天津市人民政府颁布了《关于进一步深化房地产市场调控工作的实施意见》，对房地产交易进行调控，明确规定：对在本市拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停在本市（滨海新区除外）再次购买新建商品住房和二手住房。

因为买方家庭已经在本市拥有2套住房，属于不能再购买房屋的家庭，其积极寻找其他亲属作为买主均未果后，要求被告退还定金等费用。然而被告不予理会，因此成诉。情急之下，买方委托了云杰律师事务所业务主任——黄建清律师代理本案。

办案经过：

本案系典型的房屋买卖合同纠纷，在政府限购政策出台后的一段时间，该类型纠纷数量呈井喷式增长。黄建清律师接手本案后，直击点出了本案可能产生的争议焦点：我方原告是否有违约行为导致涉案合同不能履行。开庭时也印证了黄律师的判断，被告方果然以我方原告答应其寻找新买方未果为由主张我方违约，因此导致了合同无法履行。  

面对被告方的观点，黄建清律师早有准备，他提出：限购政策是房屋买卖双方无法预见的情形，超出了签订合同的预期，属于不可归责于当事人双方的事由。该事由导致合同目的不能实现，因此我方原告主张解除合同符合我国合同法的相关规定。因买卖双方均不存在违约行为，故均不承担违约责任，因此被告方收取的定金应当全部返还予我方原告。

对于被告以我方原告答应其寻找新买方未果为由主张我方违约，并没有实质性的直接证据能够证明，我方不予认可。

案件结果：

法院最终支持了我方全部诉请，解除了原告与被告及大发中介公司签订的《房屋买卖合同》。

被告张某返还原告杨先生定金100000元。

被告大发中介返还原告中介费10010元、贷款服务费600元。

本案要点：

本案之所以能够成功办结，离不开黄律师对于买卖合同关系中关于定金、违约行为认定的专业理解，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。  

黄建清律师，天津云杰律师事务所副主任、高级合伙人。毕业于南开大学法学专业，自2006年开始从事专职律师工作至今，黄建清律师具有扎实的专业基础和丰富的诉讼经验和诉讼技巧，分析问题客观、全面、准确、到位，在争议解决方面有独到见解和方式。代理案件后恪尽职守，案件胜诉率极高，维护了当事人的合法权益。在业内获得极高评价。

           擅长领域：民商事合同、房地产、债权债务、知识产权、婚姻家事

           执业年限：15年