民法典解读---与民众息息相关的法律问题（一百一十八）

今天分享房屋租赁合同怎样约定违约责任。

房屋租赁是出租人将房产交付给承租人使用，承租人支付租金的民事法律行为。

为了确保双方权利义务得以实现，出租人和承租人一般会根据双方的真实意思表示签订一份租赁合同，以资双方共同信守。那么在签订租赁合同时双方就有可能出现的违约行为约定违约责任时应当注意以下几个问题。

首先，应当了解合同违约责任条款的法律性质。违约责任条款是出现违约行为后的救济性条款，行为人违约后承担违约责任的目的是为了弥补因违约行为给对方造成的损失。既然是弥补损失，那么违约赔偿的数额一般不应当超过违约行为造成的损失。

其次，违约行为造成的损失赔偿范应当是实际已经造成的损失。也就是说违约赔一般只赔偿直接经济损失，不赔偿间接经济损失。

因此主张赔偿的一方要证明确实因为对方的行为给自己造成了损失，而且损失范围可以确定量化、具体明确。

再次，发生违约行为不代表合同当然解除。在民事合同履行过程中有可能出现不可预期的突发情况和不确定因素。当出现违约行为时，应当要求行为人积极履行合同，同时承担违约责任。也就是说承担违约责任以后，合同仍然要继续履行，不能因为发生违约行为就终止合同。当然，如果发生了根本性违约导致合同无法继续履行或者继续履行不能达到合同目的，合同相对方可以依法解除合同。

最后，是违约金的约定。违约金的数额不能超过合同标的额的30%。当违约行为造成的实际损失大于30%时，受损的一方可以要求增加赔偿数额。当违约行为造成的损失低于30%时，因为人可以要求降低违约金赔偿比例，以实际发生的损失进行等价赔偿。